Praktik transaksi jual beli tanah di bawah tangan yang mengandalkan selembar kuitansi bermeterai masih menjadi fenomena yang sangat lazim di tengah masyarakat, khususnya di wilayah pedesaan Daerah Istimewa Yogyakarta. Fenomena ini umumnya didasari oleh budaya komunal seperti rasa saling percaya, hubungan kekerabatan yang erat, serta niat praktis untuk menghindari biaya jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pelunasan beban pajak transaksional. Sayangnya, hal ini melahirkan miskonsepsi yuridis yang fatal bagi masyarakat awam. Banyak yang menyamakan tahapan pelunasan transaksi dengan terjadinya peralihan hak atas tanah yang sah secara administratif kenegaraan. Bermula dari pemahaman keliru ini, berbagai sengketa pertanahan sering terjadi, mulai dari modus praktik penjualan lahan ganda hingga penolakan dari pihak ahli waris penjual yang tidak mau mengakui keabsahan kuitansi masa lalu yang dibuat oleh pewarisnya.
Merespons urgensi literasi tersebut, melalui program Hibah Penyuluhan Hukum Mahasiswa Tahun 2026 yang diselenggarakan oleh Pusat Konsultasi dan Bantuan Hukum FH UGM, Dimas Rofiq Rahmawan, S.H. dan Aryza Istivani, S.H., selaku Mahasiswa Magister Kenotariatan FH UGM, berupaya menghadirkan edukasi hukum yang berdampak langsung. Keduanya berkolaborasi dengan Theresia Pusvita Dewi, S.H., praktisi dan akademisi sekaligus Pengurus Daerah Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (IPPAT) Kulon Progo. Kegiatan edukasi bertajuk “Menakar Kekuatan Hukum Kuitansi dalam Peralihan Hak Atas Tanah” ini disiarkan secara langsung melalui RRI Pro 2 Yogyakarta pada Rabu (3/6/2026) dan dipandu oleh penyiar Niken Ayu.
Dalam diskusi interaktif tersebut, Theresia meluruskan pemahaman terkait kedudukan hukum kuitansi. Menurut perspektif Hukum Perdata, kuitansi hanya berkedudukan sebagai alat bukti tertulis di bawah tangan yang berfungsi sebagai bukti permulaan adanya suatu perikatan. Merujuk UU Bea Meterai, meterai hanya berfungsi untuk pemenuhan kewajiban pajak atas sebuah dokumen. Dalam konteks pertanahan, kuitansi sekadar membuktikan aspek obligatoir (kewajiban keperdataan) dan tidak membuktikan peralihan hak secara kebendaan, sehingga secara absolut tidak bisa dijadikan dasar pendaftaran tanah ke instansi negara.
Dalam sistem Hukum Agraria nasional (UUPA), jual beli tanah diwajibkan mematuhi asas “Terang dan Tunai”. Artinya, transaksi pemindahan hak harus dilakukan secara terbuka di hadapan pejabat yang berwenang. Ketentuan ini dibakukan secara tegas melalui PP Nomor 24 Tahun 1997 yang mewajibkan pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh PPAT sebelum didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Transaksi resmi melalui PPAT sejak awal dinilai jauh lebih efisien secara biaya, waktu, dan pikiran dibanding harus menghadapi sengketa pengadilan. Kepastian hukum sejak dini terbukti sangat efektif mencegah kerugian material besar di kemudian hari.
Sebagai langkah preventif, jika penjual masih hidup dan beriktikad baik mengakui transaksi, disarankan agar para pihak segera membuat AJB di hadapan PPAT untuk mendaftarkan peralihan hak. Apabila pembayaran telah lunas namun syarat administratif AJB belum lengkap seluruhnya, pihak terkait bisa terlebih dahulu membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Lunas disertai pemberian Kuasa Menjual di hadapan Notaris. Instrumen akta autentik ini memiliki kekuatan pembuktian yang jauh lebih kuat dan mengikat.
Di sisi lain, Dimas menyampaikan bahwa terdapat langkah kuratif apabila ahli waris penjual menolak mengakui transaksi pewarisnya. Pembeli dapat menempuh upaya hukum perdata melalui Gugatan Wanprestasi atau Gugatan Perbuatan Melawan Hukum di Pengadilan Negeri untuk menuntut pemenuhan hak kebendaannya. Jika tanah tersebut terlanjur dijual kembali dan diterbitkan sertifikat atas nama pihak ketiga, pembeli dapat mengajukan gugatan pembatalan sertifikat di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) jika dapat dibuktikan terdapat cacat administratif dalam penerbitannya.
Meskipun demikian, masyarakat harus menyadari adanya batasan waktu atau daluwarsa untuk melakukan langkah hukum. Gugatan ke PTUN untuk membatalkan sertifikat berbatas waktu 90 hari sejak sertifikat tersebut diketahui atau diumumkan. Selanjutnya, merujuk Pasal 32 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997, pihak yang telah menguasai fisik tanah dengan iktikad baik secara terus menerus selama 5 (lima) tahun sejak sertifikat terbit tanpa ada pihak yang keberatan akan dilindungi secara hukum. Dengan kata lain, pihak yang dirugikan akan kehilangan hak menuntut pembatalannya di pengadilan, kecuali jika terbukti secara sah terdapat unsur tindak pidana pemalsuan dokumen prosedural.
Lebih dari sekadar wacana hukum, penyelenggaraan penyuluhan ini relevan dengan pencapaian poin-poin Sustainable Development Goals (SDGs). Mendukung SDG Nomor 4 (Pendidikan Berkualitas) melalui penyediaan akses pendidikan hukum nonformal yang inklusif via radio. Sejalan dengan SDG Nomor 11 (Kota dan Permukiman yang Berkelanjutan) dengan mengedukasi pelindungan kepastian aset ruang hidup masyarakat dari ancaman sengketa. Serta memperkuat SDG Nomor 16 (Perdamaian, Keadilan, dan Kelembagaan yang Tangguh) karena aktif berupaya menekan eskalasi konflik pertanahan, mendorong kepatuhan terhadap prosedur administrasi lembaga negara yang sah, serta menjamin akses keadilan (access to justice) dan kepastian hukum bagi masyarakat.
Penulis: Dimas Rofiq Rahmawan, S.H. dan Aryza Istivani, S.H.
